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《中华人民共和国民法典》的创新之处之一，在于增加了“居住权”这一新型的用益物权，并在“第二编物权编第十四章居住权”以专章规定了居住权制度。
《民法典》在第三百六十六条至第三百七十一条，规定了居住权、居住权合同、居住权的设立、居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租、居住权的消灭和以遗嘱方式设立居住权的法律适用。
《民法典》之所以专章规定居住权，归根结底是为了回应我国社会对居住权制度的需求，具有重要的社会意义和法治价值。
《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”
居住权，是指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，所享有的占有、使用的权利。
居住权是一种物权，是一种独立的用益物权、他物权。物权的功能最契合居住利益的性质，居住作为一种与人身紧密关联的利益，意味着对房屋的专属的、排他的利用。此外，作为他物权，居住权是在所有权上设立了负担，即使所有权人发生变动，也不会对居住权产生影响，这在一定程度上限制了新所有权人权力行使，提高了交易的潜在成本，但却有效保障了居住权。
《民法典》第三百六十七条，用两款规定了居住权的设立要件之一书面合同及一般条款，“设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”“居住权合同一般包括下列条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。”
居住权是因居住而对房屋进行使用的权利，是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。原则上，居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要，只享有占有及使用的权能，对房屋的使用只能限于为居住的目的，而不能挪作他用，如出租，商用等，但双方当事人另有约定的除外。
《民法典》第三百六十八条规定，“居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”
居住权一般具有无偿性，是无偿设立的。居住权人无需向房屋的所有人支付对价，这也是由居住权的性质决定了其应当是一种无须支付对价的无偿行为，但双方当事人另有约定的除外。并且，规定了居住权的生效要件之一——居住权登记。
《民法典》第三百六十九条规定，“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。”
说明居住权具有专属性，不可转让性。明确规定，居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
《民法典》第三百七十条规定“居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。”
对居住权的消灭的条件、法定程序进行了明确。
《民法典》第三百七十一条规定，“以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。”
对以遗嘱方式设立居住权的法律适用，参照适用《中华人民共和国民法典》本章的有关规定，解决了以遗嘱继承方式，设立居住权的现实法律问题
“居住权”对这一领域最直接的影响，一是购买二手房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权。二是继承的房产，可能会因为居住权的设立，使得继承人的继承权成为物权“期待权”，直至其居住权的消灭。
同时《民法典》关于居住权的规定，意味着房屋一旦设立居住权，房屋流通价值将大幅降低，因为该房屋产权人即使变更，只要在居住权期限内，新产权人是无法实际取得对该房屋的支配、使用权利。
未来，“居住权”的社会效果，会在婚姻财产约定、公租房、以房养老、继承纠纷、离婚后居无定所等方面充分、全面的呈现在这一领域，在法律层面充分贯彻、落实“房是用来住的、不是用来炒的”这一国家方针大计。
作者简介
顾振江
黑龙江鸿大律师事务所专职律师
在税务系统工作三十多年，退休后跻身于律师行业，以扎实深厚的法律理论功底、勤奋踏实严谨的工作态度、热情周到专业化的执业理念竭诚为当事人提供法律服务。
擅长业务：处理民商事案件（包括婚姻家庭、人身及财产损害赔偿、合同等），税务行政案件及企业法律服务。
